房地產結構性問題及建立調控的五大長效機制
1、房地產和實體經濟存在十大失衡
總書記在2016年底的中央經濟工作會議上明確指出，當前，中國的經濟運行面臨的突出矛盾和問題，根源是重大結構性失衡，主要表現為：
- 實體經濟結構性供需失衡
- 金融和實體經濟失衡
- 房地產和實體經濟失衡
在這三大失衡中，房地產和實體經濟失衡尤為突出。這一失衡主要表現在以下十個方面。
0x1：土地供應失衡
從宏觀尺度來看，過去幾十年中，中國每年平均有800萬畝耕地轉化為城市建設用地，再加上一些計劃外征地，每十多年就要用掉1億一畝耕地，所以中國的耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現在的不到20億畝。與此同時，中國每年人均口糧消費約為150公斤，肉禽蛋奶摺合人均飼料糧約為300公斤，按13.7億的人口規模和耕地畝產360公斤的糧食來計算，需要17億畝耕地，再加上蔬菜、水果的需求，20億畝的耕地就顯得捉襟見肘了。
所以，中國的基本判斷是，為了保證13多億人的吃放問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的紅線，是戰略級的制度。
為了保證國家戰略安全，中國土地供應逐步收緊，
- 2015年供地770萬畝
- 2016年供地700萬畝
- 2017年供地600萬畝
土地供應總量減少了，房地產用地自然也會跟著緊一些。
從結構角度來看，
- 國家每年的批准供地中約有1/3用於農村建設用地，比如水利基礎設施、高速公路等
- 真正用於城市的只佔2/3，這部分又一分為三
- 55%左右用於各種基礎設施和公共設施
- 30%左右用於工業建設
- 實際給房地產開發的建設用地只有15%，換算一下佔總體的10%左右
橫向和歐美情況進行對比，歐美國家工業用地一般占城市建設用地15%，商業和住宅類住房用地一般佔25%。相比之下，中國的工業用地佔比顯然太高，擠占和壓縮了住宅用地。當然出現這種現象也不完全是政府人為的，更多的是受限於當下的現實國情，中國的工業平均畝產值和投入產出比是遠小於歐美國家的，所以只能用總量來彌補，這種現象正在改善，但是需要一個過程。
另一方面，從區域層次上看，城市住房用地並不是向人多的城市多供應一點，人少的城市少供應一點，有時政府會逆向調控，對大城市有意控制得緊一些，中小城市範圍容易得到支援，用地指標會多一些，這就造成了城市之間資源配置的不平衡。
0x2：土地價格失衡
過去十年中一線城市的房價漲了8-10倍，很多時候大家認為這是通貨膨脹現象。的確，近十年中M2增長了近10倍，從邏輯上判斷，好像房價上漲是由貨幣膨脹造成的。然而，為什麼在同樣的通貨膨脹下，有的商品漲價了，有的商品卻跌價了？這和供給和需求有關。對於供過於求的商品，哪怕貨幣泛濫，價格也可能跌掉一半。
貨幣膨脹是房價上漲的必要條件而非充分條件，是外部因素而非內部因素。
住房是附著在土地上的不動產，地價高則房價必然會高，地價低則房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價這個內因不配合，房價是無法漲起來的。
因此，控制房價的關鍵是控制地價。目前，土地升值有些畸形，原因有以下三個方面，
- 其一，土地拍賣制度本身會推高地價。現行的土地拍賣制度是20世紀八九十年代學習香港的土地批租形成的。它的好處是能夠在政府主導下避免腐敗和灰色交易，實現公平公正。但是拍賣制的特點是價高者得，實際操作過程中就會把地價約拍越高。若通過行政手段（限地價、限自持比例等）對土地拍賣價格進行封頂，則與市場化交易規則相違背
- 其二，土地供應不足。在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價隨之越來越高
- 其三，舊城改造而來的拍賣用地成本高。城市拆遷的動遷成本會參照這個地區的房產均價來補償，若這個地區房價是7000元/平方米，則拆遷後的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價，這樣的土地建成商品房的價格往往會到15000元/平方米以上。就是說，拆遷成本需要靠土拍來彌補。所以如果靠舊城改造來滾動城市開發，房價肯定會越來越高
0x3：房地產投資失衡
按經濟學的經驗邏輯，一個城市的固定資產投資中，放地方投資每年不應超過25%，這可以從國際上房地產運行的「1/6理論」中找到答案。
正常情況下，一個家庭用於租房的支出最好不要超過月收入的1/6，用於買房的支出不能超過職工全部工作年限收入的1/6，否則就會影響正常生活。按一個人一生工作40年左右的時間計算，用6-7年的家庭年收入買一套房是合理的。
對一個城市來說，GDP也不能全部用來投資造房，正常情況下，每年固定資產投資不應超過GDP的60%，否則就無法持續健康發展，變成重資產運營了。在固定資產中，房地產投資不超過固定資產的25%，換算後就是15%左右，也符合「房地產投資不超過GDP的1/6」這一基本邏輯。
目前，在全國32個省會城市和直轄市中，房地產投資連續多年佔GDP 60%以上的有5個，佔40%以上的有16個，顯然高於正常水平。有些城市房子造的多，而基礎設施、實體經濟、工商產業沒有跟進，出現了「空城」、「鬼城」等現象。有些地方的固定資產投資綁架了國民經濟發展，成為穩增長的「殺手鐧」，而固定資產投資的比重越高，失衡就會越嚴重。
0x4：房地產融資比例失衡
2011年，全國人民幣貸款餘額為54.8萬億，當時房地產貸款餘額為10.7萬億，佔比不到20%。這一比例逐年升高，2016年佔比達到25%。這意味著房地產佔用了全部融資資金量的25%，但是其貢獻的GDP只有7%左右。從這個意義上講，方資產綁架了太多的金融資源，導致眾多金融「活水」沒有進入到實體經濟，這是「脫實就虛」的具體表現。
如果把一個國家看成一家公司的話，房地產和實體經濟就相當於兩個不同的BU，房地產BU吸收了大量的資金，但是RIO切不成比例的很低，而實體經濟RIO雖然高，但是卻得到不充足的資金，無法將資金槓桿效益發揮出來，這是一個資金利用結構失衡的表現。
0x5：房地產稅費佔地方財政比例過高
政府的活動太依賴房地產，地方政府財力離不開房地產，這也是失衡的。
0x6：房屋銷售租賃比失衡
歐美國家所有的商業性房屋中，用於銷售和用於租賃的房屋大概各佔50%。其中租賃分為兩類：
- 一類是開發商開發後自持物業出租，比如新加坡70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中
- 另一類是由小業主和老百姓購買後出租
近十年，中國開發的房產中90%以上是作為商品房、產權房進行買賣的，真正用於租賃的不到10%，這樣的市場結構是失衡的。
當前，中國房屋租賃市場有四個不足：
- 第一，作為弱勢群體的租賃者缺乏討價還價的能力，業主可以隨意地調整租金
- 第二，穩定性不夠，業主可以隨時收回房屋，讓租賃者居無定所
- 第三，租房者由於沒有產權，無法享有與房產緊密捆綁在一起的教育、醫療、戶籍等公共服務，不能享受與城市居民同等的國民待遇
- 第四，在「有恆產這才有恆心」的觀念下，百姓認為租房是一種短暫的、過度的、臨時的辦法
房屋租賃市場發育不足也是一種失衡。
0x7：房價收入比失衡
按照「1/6理論」，用6-7年的家庭年收入買一套房子是合理的，但現實情況遠非如此。從均價看，北上廣深杭等一線城市的房價收入比往往已達40年左右，這個比例在世界上已經處於很高的水平。
這裡要注意的是，考慮房價與居民收入比時，必須要用高收入對高房價，低收入對低房價，均價對均價。有人說，紐約的房子比上海還貴，倫敦海德公園附近的房價也比上海高，但應該注意的是，倫敦城市居民的人均收入是上海的好幾倍。就均價而言，倫敦房價收入比仍在10年引內，而中國卻高的離譜。
0x8：房地產內部結構失衡
在一、二線城市，由於土地供不應求，房產開發量也供不應求，不限賣限購的情況下其房屋庫存去化周期只有3-4個月，一旦放開便會無房可供。而有些城市的庫存去化周期為十幾個月，甚至三四年，這是一種不均衡，是一種資源錯配。
原理上說，只有為供不應求的城市多提供土地，供過於求的地方則不再批地，才能把錯配的資源調控回來。
房地產開發是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛葯調控，一定要從供給端發力，政府和企業應當有比較明確的預測資訊來進行供給。比如，
- 一個城市該建造多少住宅呢？按照人均40平方米來算，如果城市有100萬人，則建造4000萬平方米的住宅就足夠了。政府規劃時不能只追求短期GDP，應該以人均40平方米作為底數來確定總住宅面積，最多上下浮動10%-15%
- 一個城市建造多少寫字樓呢？一般中等城市沒2萬元GDP造1平方米就夠了，對大城市而言，每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，可以按沒平方米4萬元GDP來規劃
- 一個城市建造多少商場呢？應該基於零售額來確定，可以按每年每平方米2萬元的銷售值計算，要計算好投入與產出
0x9：房地產市場秩序失衡
有的開發商在利益驅使下，將原本規劃為寫字樓的用地改建為住宅，原來規劃為工業用地的改為商業用地，將原定1：2的容積率改為1：3、1：4、甚至1：10。雖然這些行為最後都會被政府罰款，但是往往罰不低收又法不責眾。
有的開發商銷售房屋時把房子「切碎」賣或者搞售後返租，實際上是高息攬儲的行為，但老百姓覺得很划算，容易上當。
有的開發商在融資時，不僅向銀行借、向信託借、借高利貸、發債券，還把手伸向理財資金、小貸公司，甚至在公司內向內部員工亂集資。
有的開發商拿地後不動工，通過囤地等地價漲價後直接坐享其成。
0x10：政府房地產調控失衡
經濟下行的時候，政府希望刺激房地產；房地產泡沫的時候，政府又想穩住或者壓一下，如果相關政策經常變動，就無法形成穩定的市場預期，勢必會對老百姓的生活習慣、價值觀念和家庭穩定帶來影響，也會對金融市場和實體經濟造成破壞，最後只能是南轅北轍。
另外，一些地方政府習慣採用行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少穩定的、長周期的、法治化的措施，也缺乏應用經濟邏輯、經濟槓桿的措施。很多時候僅僅在需求側調一調、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結構性調控，這是政府在調控方面的缺陷。
2、建立房地產調控的五大長效機制
2016年底，總書記在中央工作會上明確要求：「堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，抑制房地產泡沫。」。
圍繞總書記的重要講話精神理解，有五項基礎性制度尤為重要。
0x1：長效機制一：土地
第一，控制土地供應總量
一個城市的土地供應總量一般可按100平方米/人來控制，這應該成為一個法治化原則。
除了總量預估外，一個很關鍵的點是，土地供應要組到「爬行釘住，後發制人」。如果一個城市現在有200萬人口，但計劃未來有城市人口500萬，並以此認為有總計500平方千米的土地供應，結果今後十年真的多批了300多平方千米的土地，但是計劃新增的300萬人口卻沒來，這就造成了土地資源的錯配。
規劃意圖能落地，不僅是土地問題，還涉及到產業集聚能力、基礎設施配套能力、投融資匹配能力等因素。在這些因素中，土地應該是殿後因素，而不應成為招商引資、盲目擴張的領頭羊。
總之，土地供應應該爬行盯住人口增加，而不是違反經濟規律去逆向調控。
土地指標不應該在各個城市間平均分配，而是要看哪個城市人口多、增長快。應按照產業跟著功能走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走的原則，形成一個比較完整的土地調控邏輯鏈條。
現在很多城市熱衷於建產業園區、郊區新城，對這種情況要尤其慎重。因為這種園區的建立往往是相對領先於人口遷入的，即所謂先有雞還是先有蛋的問題。
第二，控制用地結構比例
對於人均100平方米的城市建設用地，
- 應有55平方米用於交通、市政、綠地等基礎設施和學校、醫院、文化等公共設施，這是城市環境塑造的基本需要
- 工業用地應控制在20平方米以內，並且每平方千米要做到100億元產值
- 25平方米用於房地產開發（比當前多了10平方米），其中20平方米用於商業住宅開發，另外5平方米用來搞商業開發
在這種用地結構下，1000萬人的城市會有1000平方千米的建設用地，可以有50平方千米的商業設施用地和200平方千米的住宅用地。如果容積率平均為1：2，200平方千米的住宅相當於4億平方米的建築面積，即人均住房面積為40平方米，3口之家就是120平方米，這應該是一種平衡的模式。
第三，控制拍賣土地價格
當土地供應是比較充分、合理、有效的時候，如果地價高了，就把政府儲備地多賣幾塊來平衡一下。當舊城改造成本很高時，政府不能為了不虧本而抬高地價，而應從城郊結合部的出讓土地中拿出一部分來平衡，以此覆蓋舊城改造成本。
題內損失題外補，政府看似吃了小虧，但整個投資環境好了，工商經濟發展了，實體經濟和房地產之間平衡了，最終會推動城市的長期健康發展。
0x2：長效機制二：金融
第一，堅決守住開發商用自有資金拿地這條線
開發商搞房地產的資本金和社會融資比例一般在1：3，而現在全國房地產的平均融通量保守估計在1：9，甚至有的開發商可能達到了1：50。「地王」不斷出現的背後不僅是土地短缺和拍賣機制的問題，還與無限透支的金融有關。
因此，只要守住一切買地的錢決不許借債這條底線，現在M2中的大量資金就不能進入房地產了。土地拍賣時首先核查開發商的資金血統，只要資金是借來的，就不能參與拍賣活動。
從另一個角度來說，這也是國家精準寬鬆的一種改革，以往的量化寬鬆是一種大水漫灌的做法，央行M2放水，整個社會重點是房地產的流動性就突然充足，往往加速了房價的上漲。現在通過土拍審核，堵住了入水口，強制讓M2流入其他領域，例如實體業，使得量化寬鬆的施策更加精準。
第二，堅決防止開發商多賬戶借款
第三，認真管好住房抵押貸款
對房地產信貸市場調控最直接、最有效的辦法是合理設定首付與抵押之間的槓桿比。
- 如果這一比例過高，如零首付，就會造成房地產泡沫，引發系統性金融風險
- 如果這一比例過低，如零抵押，則會使百姓買房困難，在宏觀上也會導致樓市低迷，制約房地產市場發展
因此，應根據不同需求層次和房價走勢，實施差別化的抵押制度，把握好不同情況的比例，比如：
- 首套房二八開、三七開
- 二套房五五開或四六開
- 三套房必須全款購買
要做好這一點，需要在貸款情況和收入核定問題方面加強基礎性制度建設。
美國的銀行數量遠遠多於中國，但並不是每個銀行都做抵押貸款業務，美國房利美、美地美、聯邦住房貸款銀行、政府國民抵押貸款謝灰鞥五大房貸金融機構就佔了全部住房貸款70%以上。這樣一來，老百姓的抵押貸款情況就可以一目了然。
但是在中國，任何銀行都可以做抵押貸款業務，銀行對百姓抵押貸款的管理是比較粗放額，從貸款所需的收入證明可以看出這一點，
- 美國、歐洲通過查稅單或工資單來核定抵押貸款額度
- 中國是單位出具收入證明，往往出現企業做順水人情開假證明的情況
0x3：長效機制三：稅收
第一，形成高端有遏制、終端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系
- 高端有遏制，是指對別墅這樣的高檔住宅實現有差別的稅收政策
- 終端有鼓勵，是指讓一般老百姓買得起自住房，今後的稅制改革應採取抵押貸款自主普通商品房抵扣所得稅這類政策，這也是全球通行的房產稅政策
- 低端有保障，是指不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價格保障老百姓住有所居
第二，適時徵收房產稅或物業稅
這樣做有四大好處：
- 一是健全稅制，歐美國家的直接稅往往佔總稅收的40%，而中國普遍是間接稅，徵收物業稅這類持有環節的直接稅符合國際經驗
- 二是有效遏制投機性炒房
- 三是持有環節成本的提高有助於優化資源配置，繁榮房屋租賃市場
- 四是對全社會住房觀念、房地產理念和房屋領域的意識形態帶來巨大調整
總的來說，房產稅應包括五個基本原則，
- 其一，對各種房子要增量存量一起收
- 其二，根據房屋升值額度計稅
- 其三，越高檔的房屋持有成本越高，稅率也要相應提高
- 其四，中低端房屋要有抵扣項，使全社會70%-80%的中低端房屋交稅壓力不大
- 其五，房產稅實施後，已批租土地70年到期後可不再二次繳納土地出讓金，實現制度的有序接替
第三，研究徵收土地增值稅
0x4：長效機制四：租賃市場
第一，完善政府公租房體系
落實好這一政策不僅可以充分彰顯房地產的公共產品屬性，讓城市中困難家庭的基本住房需求有了保障，同時公租房配置好後必然會帶動開發商和各類業主的商品房租賃方體系發展，整個住房供給系統會較為平衡。
第二，培育商品房租賃市場
開發商並不不願意持有房產搞租賃。但是對於1：9融資結構的開發項目來說，房子造好好，開發商就必須儘快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。中國商品房租賃太少，很大的一個原因是和開發商的資本結構有關。
從這個角度出發，政府首先應強制設定1：3的融資結構，以提高開發商的准入門檻，讓有資本金實力的開發商參與土地批租，這樣不僅有利於遏制炒地現象，還有助於商品房租賃市場的發展。同樣的道理，現在有些城市出台了「一年固定時間出讓土地」的政策，其目的之一也是提高開發商進入門檻。
同樣，對於供給側來說也要有對應的政策，例如對老百姓二套房出租要有鼓勵政策。另外，要從法律上保證租房居民與產權房居民在教育、醫療、戶籍等方面享有同等國民待遇。
只有建立起系統化的制度體系，中國房屋租賃市場才可能有大的發展。
0x5：長效機制五：地票制度
中國人口眾多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：
- 一方面，要十分珍惜國家給的土地指標，加強土地的集約利用
- 另一方面，要探索建立農民進城後退出農村宅基地和建設用地的新機制
