蛋殼自如自救失當 優客劉翔：二房東模式走進死胡同

• 2020 年 2 月 20 日
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“蛋殼公寓存在‘租金貸’的情況”，“近日深圳市發生蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件”，2月19日，一份由深圳市委政法委員會發布的《關於開展相關排查工作的通知》在網上傳出，其中提及這兩個事實，也是蛋殼近期飽受詬病的問題。

“租金貸”是指租戶按月分期償還貸款給金融機構，公寓則獲得金融機構支付的房租預付款。這本來是為租客解決租房資金短缺的問題，後來卻成為長租公寓行業主要的現金流來源。

蛋殼方面回應稱，租金貸是合法合規的，2019年12月25日，住建部等6部門發文稱，住房租賃企業租金收入中，“租金貸”佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。

另外，深圳市委政法委員會發布的通知也是普通的問詢調查函，並非處罰性文件，蛋殼將積極配合。

受疫情影響，城市間的人員流動受限，復工時間延緩，導致新簽租房量大跌，使得公寓現金流銳減。規模數萬間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數千萬甚至上億計的。

“對於在租房源，企業已把未來12個月，甚至24個月的租金收回消耗了，短期內無法再產生現金流入貢獻。”優客逸家CEO劉翔介紹，個別依賴大比例長周期預收的企業，更是受到致命衝擊。保命狀態下，一些公寓企業採取的自救舉措欠妥，就出現了負面輿論。

2月10號，自如漲價的話題被衝上了微博熱搜。

2月初，蛋殼公寓由於“強制”房東們免租，卻不給租戶免租的消息，引發輿論質疑。2月17日，蛋殼公寓道歉，稱工作沒有組織好，做得不到位，讓本該有的協商，變成了一種“通知”。

近幾年，長租公寓突然成為一個風口，不少資金雄厚的VC、房地產商進來砸錢，催生行業泡沫化發展。

劉翔說，部分公寓企業唯規模論，哄抬租金搶房源、過度加槓桿“短貸長投”等，導致長租公寓行業變成了一個高風險行業，企業資金鏈的抗波動能力非常脆弱。這個問題，在疫情中暴露無遺。

“現在，整個長租公寓行業，原來包租且投資裝修的模式在非理性競爭的市場環境下，已經走進了一個死胡同。”

劉翔從事公寓行業八年以來，沒有經歷過這麼大的衝擊，後面會有什麼具體變化，他也無法準確預測，但他可以肯定的是，經歷過疫情的衝擊洗禮，從業者、房東、租客、管理機構都會變得更加理性，那些太激進的行業擴張措施、經營手段會有所收斂，整個長租公寓行業將在重創下努力破局，迎來新生。

2月18日，優客逸家CEO劉翔接受了獨家專訪。

以下是訪談內容，略經編輯：

我們：近日，蛋殼公寓“強逼”房東免租的行為，引發輿論質疑，你也發朋友圈，表示對哄抬房租、強逼免租的行為深惡痛絕。他們這麼做，背後的原因是什麼？

劉翔：首先，未真正核實情況下，我不能隨便對別的同行企業做評價。僅對哄抬房租、強逼免租這類行為本身，持否定態度。另外，這次疫情造成的影響，對公寓企業確實非常大。防疫管控措施限制了城市間的人員流動，延緩了復工時間，導致公寓現金流收入銳減。個別依賴大比例長周期預收的企業，更是受到致命衝擊。保命狀態下，一些公寓企業採取的自救舉措欠妥，就出現了負面輿論。

我們：現金流銳減的原因是什麼？

劉翔：長租公寓行業的現金流，主要來源於新簽租房量。

以成都為例，新簽的一個客戶，假設每間每月的均價是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常來說，簽約後可以拿回來4、5千塊錢。但是，依賴大比例長周期預收的企業，會要求按年，甚至按兩年預收租金。租戶現金不足，可以選擇以“租金貸”的方式支付租金，這樣，每發生一個新簽，公寓就可以拿回來1萬多，甚至兩萬多的資金。

如果一個月能新簽10000間房，帶來的現金流就是1個多億，甚至2個多億。同樣，如果新簽大減，現金流損失也相當巨大。

對於在租房源，企業已把未來12個月，甚至24個月的租金收回消耗了，短期內無法再產生現金流入貢獻。所以，受疫情影響，新簽租房量驟降時，依賴大比例長周期預收的公寓企業受到的資金影響就非常大。

我們：此前，自如還大幅漲房租，這背後的原因也是追求現金流嗎？

劉翔：公寓漲租有很多因素，常態化的是淡旺季波動影響下的小幅調價，通常控制在±5%幅度內。網傳高達30%以上的漲價，我沒有去核實過，不便評價。但有一個客觀情況確實是需要關注的：北京市去年7月份出台了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔斷，也就是少了一間可出租單位，這個情況下公寓如果不去每間房漲價30%多，根本無法挽回因隔斷被拆帶來的損失，永遠無法盈利。

我們：現金流大減，是所有企業面臨的問題，優客逸家也會跟房東商量免租嗎？

劉翔：我們現在還在觀察疫情影響的持續性和嚴重性，沒有大面積接洽，只是抽樣溝通了少量房東，了解房東意願。後續我們會根據疫情發展情況，去跟部分房東協商免租或延付，但這種溝通肯定不能強制。交租是義務，免租是情分。

我們：長租公寓，現在是一個高風險的行業嗎？

劉翔：近幾年興起的長租公寓，大多是在二房東模式下的經營升級。二房東是一個歷史悠久的行業，以前的特點是微利，穩定、風險低。現在的長租公寓，把租前、租中、租後環節打通，解決了產品設計、改造裝修、租後服務等用戶體驗改善的相關問題，模式相對重一些，但穩健發展前提下，風險依然可控。

本來，長租公寓行業正在優化經營模式，向酒店業靠攏，從自營轉到大比例的管理輸出，就是把自己去包租、自己投資裝修變成業主來出房子、出錢裝修，然後長租公寓企業做運營，收取運營管理費。

但近幾年，長租公寓突然成為一個風口，不少資金雄厚的VC、房地產商進來砸錢，催生行業泡沫化發展。部分公寓企業唯規模論，哄抬租金搶房源、過度加槓桿“短貸長投”等，導致長租公寓行業反而變成了一個高風險行業。

比如說一個小區里，雖然個別出高價包租的公寓不可能把所有房東的房子都收走，但他只要給一兩個房東出了高價，其實就形成了錨定效應，該小區的房東在後續的房屋出租過程中就會普遍提高價格預期，導致公寓行業的拿房成本越來越高，而租客租房的支付意願和能力不可能快速上漲，這就導致公寓的盈利空間被擠壓。盈利無望的企業又高槓桿大規模擴張，資金鏈的抗波動能力是非常脆弱的，必然帶來極大經營風險。

現在，整個長租公寓行業，原來包租且投資裝修的模式在非理性競爭的市場環境下，已經走進了一個死胡同。優客逸家也已經從2019年開始就痛下決心，停止了包租投資擴張的二房東模式，轉而發展對各方都更健康、更安全的“託管分賬+銀行資金監管”模式。

我們：高價搶房，是這個行業風險越來越高的源頭嗎？

劉翔：相比強逼房東免租，我更深惡痛絕的就是高價搶房。

如果說蒙眼狂奔、擴大規模，一定要給他找一個好處，那就是所謂的教育了市場，普及了公寓的概念，讓大家知道還有這樣一種標準化，有一定舒適性的居所可以租住。

更多的都是消極的、壞的影響，這類行為抬高了整個社會以及行業的成本，把市場的價格哄抬起來，把這個行業里的人員也搞得非常浮躁，都去逐利。企業之間的惡性抬價競爭本是不必要的，但所有的企業都被拖進來裹脅在裡面。

我們：有觀點認為，大比例預收這種做法是P2P的方式，你是否認同？

劉翔：這個帽子太大了，我不敢隨便評價是不是P2P的方式。

如果公寓是用自己的錢在蒙眼狂奔那沒有問題，如果是金融機構提供的資金也沒問題，因為它是專業機構，可以為它的投資承擔風險責任。

但是，公寓利用租金貸做大比例長周期預收，其實是讓普通的、沒有辨識能力的老百姓跟它承擔了共同風險。但這些人並沒有享受到它蒙眼狂奔帶來的好處。所以，我覺得，創業者在追逐個體夢想的時候還要考慮你的社會擔當，該穩健的時候要穩健。

整個2017年，在主要競爭對手都在大比例使用租金貸募集資金快速擴張的情況下，為了不被淘汰出局，優客逸家使用租金貸的比例也曾一度超過60%。但很快，2018年春節後，我們意識到穩健的重要性，主動壓縮了使用比例。到2019年，已經完全停止了租金貸的使用。

我們：現在的長租公寓行業，是不是很不健康？

劉翔：我們在看一個模式的健康度的時候，關鍵指標之一就是看你的收益和風險是否對等。

長租公寓過去包租且投資裝修的模式，最大的挑戰和硬傷就是這是一個極其微利、甚至虧錢的行業，然後另外一頭你還承擔了巨大的風險。這個風險就是因為你做了包租，有系統性的庫存風險；因為你做了大額的裝修改造投資，你有空置和低價造成的裝修折損風險，這部分投資價值會隨著時間推移而消耗掉，我們管這個叫“冰淇淋”模式，逐漸化掉了，你是找不回來的。

我們：優客逸家從2018年開始主動去槓桿，這麼做的背景是什麼？

劉翔：從2018年一季度開始，我們就在主動去槓桿。那個時間點是因為P2P爆雷，政府出台了很多管制措施，讓很多金融機構能夠提供的金融分期產品的資金來源受到了影響。所以，銀行的朋友提醒，像我們這種比較大比例依賴於租金貸產品預收來回籠資金，再做擴張投入的企業，要警惕抽貸造成的影響。

所以，我們自己主動開始降，從2018年初3.3億的租金貸在貸餘額，到2018年底的時候就已經只有8000萬了，相當於一年之內降了2.5億。然後整個2019年從8000萬降到現在僅剩100多萬的在貸餘額。

我們：前兩年降槓桿的行為，是不是讓優客逸家有了更強的抗風險能力？

劉翔：我今天在另外一個群里還講，這次真的體會到了“塞翁失馬焉知非福”，也更加堅定了“長期主義”的理念。前兩年去槓桿的做法，讓優客逸家在房源規模增長上停滯不前，也經歷了非常多的外人難以想像的困難，好在我們堅持過來了。相應的，優客逸家也不再依賴於大比例長周期的預收，因此在疫情衝擊下受到的影響比部分高槓桿公寓小一些。我們只不過比別人提前吃了更多的苦，所以今天吃的苦相對少一些，但後續要面對的問題，依然非常嚴峻！

幸運的是，去年9月份，我們為了緩解去槓桿帶來的資金壓力，把武漢公司整體轉讓給了一個帶資加盟的合作公司，後者使用優客逸家的品牌在武漢經營長租公寓，分擔武漢市場開展經營的資金壓力，我們提供一些品牌和運營規範的支援。

這次疫情，武漢是重災區，大部分員工無法返程到崗，租客不能保證正常付租，公司很難正常經營。這種情況下，我們也在盡量為加盟商提供一些必要的中後台遠程支援。如果當時我們貪戀於所謂的房源規模，沒有合作夥伴的分擔，那今天就會因為武漢市場承受更大的資金壓力。如果我們還依賴大比例長周期預收，那今天也會受到更大的因為新簽驟降導致的現金流衝擊。

我們：長租公寓行業內有一個默認標準，出租率在90%以上企業才有可能盈利。如今，新簽租房量大幅下滑，對出租率影響有多大？

劉翔：新簽等於退租量時，可以保持原來的出租率；如果新簽小於退租量，出租率就往下掉。

現在的問題就是新簽的數量上不來，而退租的數量又在增加，兩頭一疊加就變成出租率在快速往下掉。

目前，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且還在持續下降中。

大年初四、初五時，優客逸家成都的出租率在93%、94%左右。但截至2月19日，監控的數據顯示，出租率已降至86%左右。

很多企業的出租率已經低於80%這條絕對紅線，企業若持續幾個月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機。

我們：春節後的返城復工潮是長租公寓行業的一個“業務旺季”，為什麼退租的數量反而在增加？

劉翔：自如、蛋殼、優客逸家等長租公寓的主要產品線都是針對年輕人的輕時尚合租公寓，佔到了整個運營房源的90%以上，主打拎包入住。

從年齡段來看，這類客戶大多是畢業1-5年的職場新人，而且以單身為主，本身穩定性就比較低。

有不少人，會在春節前後退租，等春節復工以後再租房子。

因為疫情，有些人被困在老家一時半會兒回不來，有些人公司沒了要換工作，有些人沒法正常復工乾脆回老家，等等。加上我們在成都推出了一個照顧租客的政策，受疫情管制影響可免違約金退租，某種程度上也助推了部分租客的退租行為。

我們：疫情對長租公寓行業的影響會有多大？

劉翔：規模數萬間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數千萬甚至上億計的。我們目前偏樂觀的判斷是，疫情會隨著政府防控力度的加大和環境溫度的提升而逐漸消失。因此，暫時只做了3個月預判。如果疫情持續3個月以上，絕大部分長租公寓企業都‘沒戲’了。優客逸家稍好些，但若連續3個月持續目前狀況，我們也只能撐到5月份。

我從事公寓行業八年以來，沒有經歷過這麼大的衝擊，後面會有什麼具體變化，也無法準確預測。但可以肯定的是，經歷過疫情的衝擊洗禮，從業者、房東、租客、管理機構都會變得更加理性，那些太激進的行業擴張措施、經營手段會有所收斂，整個長租公寓行業將在重創下努力破局，迎來新生。