對話星河產業集團閻鏡予：產業地產商要從”改變基因”開始

• 2020 年 12 月 28 日
• AI

作者 | 王德清

在很多70、80後的腦海中肯定都有這樣一段記憶，在上世紀80年代，生活的地方都有一個人人都想進的的工廠，廠區里要啥有啥，商店、醫院、食堂、宿舍……

這其實就是現在所提的產城融合的雛形。

所謂的產城融合，通俗的說，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套設施也就在哪。

改革開放以來，隨著市場經濟的不斷發展，工廠配套式的「產業園」，大多都被夷為平地，成了90/00年代房地產開發的更新用地。

熟料，在20年後，產城融合再一次登上舞台，產業小鎮、特色小鎮、智慧園區……熟悉的業態伴隨著數字經濟，重回人們的視線，但其模式卻是發生了天翻地覆的變化。

為此雷鋒網與星河產業集團常務副總裁、星河資本合伙人閻鏡予進行了一次對話，從星河產業集團的布局，來找尋產城融合的新內涵。

以產業之名，行地產之實。這是很多人對於傳統房地產企業轉型產業地產商的第一印象，在某種程度上，他們認為是房地產企業在利用招商體系和市場體系的「價格雙軌制」的一種套利把戲。

在閻鏡予看來，這是典型的因噎廢食的思維方式。

「產城融合本身既符合城市發展規律，又符合商業發展規律，不能因為有人鑽空子就批判整個體系，而應該考慮如何完善這個體系。」

閻鏡予認為，房地產住宅和產業之間，是需要現金流平衡的。因此，人們不應該排斥做產業地產的人去做住宅，但是要防止的是，做產業地產的只做住宅不做產業，或者做完住宅賺了錢之後，在產業上的承諾完全不兌現。

「該賺的錢是可以賺的，但是產業地產商在拿地時承諾的產值、人才的引領、龍頭企業的招商……是必須要兌現的，只要這些承諾兌現了，住宅上賺到的錢，其實也是政府願意為產業發展而讓出的利益。」

而這也是產業地產商的生存之道。

從資本市場來看，產業地產是一個融資渠道匱乏的產業，且開發和運營期均較長。無論是前期投資建設還是後期管理運營，產業地產都是以資本鏈條為主軸進行操作。

無疑，這對產業地產商的資金保障和融資能力提出了很高的要求。

「住宅只是一種補充流動資金的一種手段，我們不應該去否認這個做法，要做的是讓產業地產商，兌現對於產業的承諾。」閻鏡予如實說道。

事實上，如今政府對於產業的監管也日趨嚴苛，因此對於產業地產商來說，如果還想通過不兌現產業承諾的方式來賺錢，已經是行不通的了。

早在2014年，星河集團就開始了產業地產的模式探索。首個標誌性的產業項目，出現在深圳龍崗區。

深圳龍崗區星河WORLD

2014年，深圳的星河world正式亮相，作為一個都市綜合體，它涵蓋了總部基地、星級酒店、購物中心、豪華住宅等多種業態，項目總體量達160萬平方米，總投資達150億元。

這也是星河控股作為房地產企業向產業地產領域轉型的標誌。

2017年12月8日，星河產業與重慶渝中區政府就星河金融控股集團西南總部和重慶星河領創天下兩大項目，簽署投資合作協議，正式進軍成渝經濟圈。

2018年3月，星河·領創天下在珠海開業，加碼布局粵港澳大灣區。

2018年一整年，星河的產融項目實現突破進階，布局鄭州、天津、南京和廣州南沙等地，「產城融投」模式在全國範圍內大幅拓展，並已形成產融聯盟新城、雙創社區和特色小鎮三大產品形態。

……

在今年4月，星河集團相繼成功競得惠州仲愷高新區核心產城用地，首開區建設用地總面積約300畝，將打造成粵港澳大灣區人工智慧總部基地——惠州星河WORLD。

9月，星河集團又與成都市溫江區人民政府簽訂投資協議，擬投資160億元的成都星河WORLD項目正式落戶成都溫江區，再度大手筆加碼布局成渝經濟圈。

誠然，星河集團在產業地產領域，已經走出了一條屬於自己的道路，但星河集團成功的模式，對於很多想轉型的企業來說，完全復用顯然並不現實，因此我們不妨探究一下，其成功內核是什麼？

改變基因

「房地產企業轉型產業地產，首先要構建盈利模式、改變戰略思維。」因此在閻鏡予看來產業地產商要做到兩個「堅持」：

• 堅持戰略定力：產業地產需要長期堅守。產業園區往往會受到租金的壓力，空置率的壓力，在各種壓力之下，還要聚焦產業，保持戰略定力是一個極大的挑戰。

• 堅持經營的實力：這個實力是指在長期現金流不是很充足的情況下，運營好項目，做好招商的實力，甚至是做好股權投資、把股權投資與產業運營相結合的實力。

「戰略定力是對老闆提出的要求，運營實力、經營實力則是對職業經理人提出的要求。」

在閻鏡予看來，很多產業地產商無法堅持的原因，是在組織架構上可能就沒有把產業地產部門放在一個很重要的位置，並沿用原來房地產的高層來兼任產業的高層。

選擇產業

「如果說一個產業運營商說自己所有的產業都能做，它一定是一個假的產業運營商。所有行業都做，其實就是什麼行業都做不精，這個只能叫做寫字樓招商。」閻鏡予對雷鋒網說道。

因此，產業地產商必須要選擇產業，但產業地產商如何又該如何選擇產業？

我們不妨再以星河為例，從星河的布局我們可以發現，其選擇了「人工智慧」這個產業。

「人工智慧若狹義的去理解，它可能指的是軟體或者演算法，這對於空間的需求是很有限的。但以廣義的去理解，它具有很好的長尾效應，比如應用在安防上，就是智慧攝影機，應用在汽車上，就是無人駕駛。人工智慧是大腦，製造就是機體，大腦與機體的結合，就能催生一大批智慧製造企業，形成一個完整的產業鏈條」

在選擇了人工智慧產業之後，星河並沒有等著「坐享其成」。

在學術上，星河將深圳人工智慧與機器人研究院直接引到其深圳園區。

在企業培育上，星河集團投資了眾多人工智慧企業，如雲從科技。

目前正在進行的，由深圳市人民政府主辦，深圳市科技創新委員會、鵬城實驗室和新一代人工智慧產業技術創新戰略聯盟聯合承辦「2020年全國人工智慧大賽」。

星河也是本屆大賽獎金的獨家贊助商。

「我們希望通過我們的資源能把人工智慧這個行業帶動起來，也希望通過這個大賽能夠有更多的企業了解到星河集團。」

此外，在產業園落地的城市選擇上，我們發現星河WORLD不是部署在省會城市就是一些區域的重點城市。

「深圳、鄭州、南京、成都、重慶，這些城市都是人口、高校比較聚集的地方，它的產業發展基礎相對其所在區域是具有突出優勢的。」

完善服務

閻鏡予表示，星河做園區不是簡單提供一個辦公場所，而是要做成人工智慧的示範基地。在星河的園區里，不僅僅要有人工智慧的企業，人工智慧的產品，還要用上人工智慧解決方案。「以深圳星河WORLD為例，我們有無人機的試飛場，無人船試驗基地，園區內部道路開放給了無人車試驗，園區裡面率先鋪設了5G的基礎設施，星河把整個園區的場景資源完全開放給企業，這是非常前瞻與獨到的。」

「過去很多產業發展都是依託於區位優勢的，但隨著新基建的提出，未來這種優勢可能並不會那麼明顯了。」

在閻鏡予看來，新基建進一步打通我們生活的物理空間，讓空間幾乎沒有障礙。高速鐵路，讓人能夠儘快地實現所謂的瞬間移動的概念和幻想；特高壓，讓能源能夠瞬間移動，突破空間的感知。衛星物聯網，讓所有人能在各個地方介入到網路裡面，更是把島嶼、南北極、雪山之巔都要納入城市空間的網路裡面。

在物理空間的概念弱化了之後，並不需要再通過區位優勢來聚集人群，這樣的話也就會給一些區位優勢並不強，但是人才優勢很強的地方帶來新的機會。

同樣，這也將會給產業地產商帶來更多的機會。

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