長租公寓”減免”兩難：不透明的中間差價是死結？
- 2020 年 2 月 9 日
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你家的房東，減租了嗎？
疫情當前，在多家地產集團宣布將對租戶免租或免物業費的同時，部分一、二線城市也呼籲公寓樓房東給暫時未能返回工作駐地的租客減免部分租金。同時，部分房東給租客免租、減租的新聞也經常見諸報端。
也有一些租客看到自家房東“沒吭聲”，就將免租、減租的倡議或新聞轉發在朋友圈裡，希望“不經意間”讓房東看到。更有租客見免租無望，直接將倡議、新聞發給房東，主動要求對方減免租金。
這裏面，無關對錯，只在於情理，而最為痛苦、艱難、糾結的長租公寓行業，情況就更複雜了。
近期蛋殼公寓的負面傳聞不斷傳出，也讓外界更為關注長租公寓在近期如何處理租金、房東、用戶的難題。
據媒體報道，部分一、二線城市的租客，紛紛等待着公寓管理方的減租通知，有的則是主動詢問公寓管理方，是否有減租、免租的可能。其中，部分長租公寓已推出了租金減半、租期順延的方案。
當然，不少長租公寓表示，雖然很想給租客減租，以表共克時艱的決心，但心有餘而力不足，除非房東同樣能減免租金，不然作為“二房東”的管理方，很難承擔租金損失。
於是乎，難題被推到了房東群體這一頭了……
1、租客與公寓角力
“（租客）天天轉發免租、減租的新聞，太無奈了。”
秀梅（化名）是深圳福田一家長租公寓連鎖的運營負責人，她告訴懂懂筆記，從1月底就有長租公寓品牌推出減租的政策。目前，部分頭部品牌跟風減免租金，但對於規模不大、實力有限的中小長租公寓機構而言，減租就是在加大經營風險。
“過去一年，長租公寓的日子本身不好過，如果單方面減租，真心是扛不住。”另一家長租公寓的負責人也對懂懂筆記表示。
秀梅所在的長租公寓機構，旗下共有十棟由城中村房改造的長租公寓，分佈於福田梅林、下沙、赤尾、崗廈等區域。隨着深圳新增確診病例數的增加，不少企業均宣布繼續延遲復工，也導致返回公寓的租客少之又少。
“去年的初八左右，租客就都返回深圳了，但今年整棟公寓都還是冷冷清清。”秀梅透露，年初三公司宣布開工時，曾有主管提議公司領導，是否應該適當減免租金，在行業內形成良好傳播口碑。但領導以經營壓力大為由拒絕，稱等行業普遍減租，或公寓租客主動降租再相應減少部分租金。
“由於競爭、空置率高等等問題，機構去年全年虧了近130萬元，現在減租的話損失會更大。”她告訴我們，目前宣布減免租金的大部分是行業內比較知名、全國性的長租品牌。一些城市區域的品牌基本暫未推出減租方案，但這並不代表機構不肯給租客減租，“我認為，疫情期間給租客減租是合理的，只不過需要各方協調。”
在她所在機構研究減租方案時，已經有不少租客將減租倡議、新聞轉發給公寓管家。秀梅稱，下沙片區的一名公寓管家，每天能收到近百條相關的倡議、新聞“轟炸”，都是希望機構能減免租金。
甚至有租客為了減租一事，每天和管家爭吵，給機構扣上了“不道德”、“沒同理心”的帽子。
“我覺得這種試圖通過道德綁架，要挾平台方減租的方式也不妥，好多同行機構都說，目前面對這樣的租客，平台方也只能盡量解釋，爭取對方理解。”
不過，平台方的解釋似乎並不被一些租客接受，據了解有的租客無論如何解釋，都無法理解機構的難處。有租客提出，如果平台不肯減免租金，就要撥打12345熱線投訴，甚至單方面解約。
“疫情的確是不可抗力因素，只是多數長租公寓不願意太摳法律條款字眼，大家都不想鬧得太難看。”包括秀梅所在的機構在內，部分廣深兩地的長租公寓品牌也在積極平衡成本，尋求相對合理、公平的減租方案。
其實，若想平衡成本，最大的可能性就是長租公寓的合作房東予以減免部分租金。這樣的話即便給租客見面租金，平台方也只是虧損一些管理成本，但是讓房東為長租公寓減租，是否合理和可行？
2、公寓房東也有難言之痛
“都在和房東談免租，談到現在好幾天了，的確有難度。”
李敏（化名）是廣州一家長租公寓品牌的市場人員。本不參與公寓運營的她，在特殊時期也被公司指派去與部分合作房東協商減租、免租事宜。
她告訴懂懂筆記，公司旗下的合作房東似乎早已知道長租機構會協商減租、免租事宜，大多設下了“銅牆鐵壁”。無論機構搬出疫情當前、共克時艱的理由，還是以大量租客要求見面租金的理由相勸，很多房東依舊拒絕了減租、免租。有的同事甚至搬出了當地居委會的倡議書——“房東應酌情給社區內的商業企業、機構減免部分租金“，但依舊是無法說服房東。
“一開始談的是免月租，現在只能慢慢退讓，看看是不是能夠減半月租。”談及“談判”技巧，李敏顯得有些尷尬，她和租客們盼長租公寓減租一樣，自己和同事也是將部分地產機構減租的新聞、居委會減租的倡議，轉發給了房東。然後再不斷與房東協商，希望能夠得到對方的理解支持。
但截至目前，她所知的超過百位合作公寓房東當里，僅有不足十位同意酌情減租，所有房東都不同意免租，“其實，房東也都是有苦衷的，畢竟不少房東還要還房貸，或者沒有其他收入來源。”
李敏透露，由於她所在的長租公寓平台旗下房源大多是酒店式公寓，部分房東購入公寓作為投資，並與長租公寓合作出租，因此如果減免租金後同樣有經濟壓力。
“有新聞稱，特殊時期房貸、車貸可以延期，但房東普遍表示不清楚細則。”因此為了自身收入保障和保險起見，部分房東對於減免租金一事還是趨於保守的態度。
有的房東更表示，除非有關部門強制減租、免租，不然的話不可能減免租金。甚至有房東強調長租公寓是盈利商業機構，減免租客租金所造成的損失屬商業風險，應由機構承擔，不應找合作房東來分攤。同時，質疑平台拿了房東減免租金的優惠，卻不給租客減免的聲音也普遍存在。
“之前長租公寓賺錢、瘋狂融資時，也沒見給房東加租呀，現在有了壓力就說要我們減租。”在網絡評論和朋友圈裡，懂懂筆記經常看到有房東因為長租公寓請求減租而吐槽，“可以談，但平台方不應該這麼咄咄逼人。”
據媒體報道，有長租公寓平台只是通過一份題為“共克時艱”的通知書，通知房東免租後便不再溝通了。有房東不滿公寓強推減租舉措，申請單方面解除合約卻被機構駁回。理由，則是合約、合作期未滿，解約需賠償。
近日，也有不少房東向媒體爆料，自己因為理解、支持平台方，酌情減免了房屋租金，但是合作的長租公寓趁機賺“差價”、填虧損，並未減免租客租金。這些報道更讓長租公寓陷入了信任危機。
3、究竟是誰在渾水摸魚？
“因為疫情防控，街道通知我們配合，不然我還不知道被長租公寓耍了。”
2月初，深圳南山區的公寓房東張先生收到了簽約合作長租公寓的通知，由於疫情，平台方計劃給部分暫時還未返回深圳的租客減免部分租金、管理費用。通知中希望能和他溝通，減免部分公寓租金。
由於張先生是在深圳工作的隨州人，出於同理心，他二話不說同意了長租機構的請求，減免2月份的租金，“雖然有部分租客已經返回，但這部分收入就當給長租公寓作為管理費用吧。”
但在元宵節前夕，社區通知房東配合疫情防控時，張先生得以深入了解了一些內幕——該長租公寓減租的幅度相當有限。有租客告訴張先生，尚未返回深圳的租客只減租了三百元，已經返回深圳的租客，大多沒有享受減租方案。
“每月2100元的租金，只給租客減免300元，這有意義嗎？我給平台方可是免租了一個月。”知道實情之後，氣憤之下他聯繫了管家。起初管家不承認減租幅度少，說後續還會給部分符合要求的租客繼續減免費用。
但在張先生的多次逼問下，對方才承認了給租客減租的幅度僅有幾百元。而大部分免租的成本，都投入在物業管理、人員薪資上了，“一棟公寓一位管家，難道其它的錢都花在購買口罩、消毒水、消毒設備了嗎？”
被“消費“了愛心的張先生氣上心頭，找到同社區另外幾位公寓房東，發現大家都遭遇了免租的“套路”。有房東稱，省內通知企業延遲開工之後，就有長租公寓管理方第一時間找上門，要求協商減租、免租相關事宜，大家也都積極響應了。
但實際情況是，部分租客是在元宵前才收到公寓管家的減租通知，減免的幅度大多僅有幾百元，有的長租公寓甚至只減免了租客的當月物業費，房東減免的租金，大多被長租公寓“截胡”投入經營了。
“我手頭有六套公寓，給長租公寓免租，光是二月份的損失就超過12000元，公寓倒好，給租客減了300-500，整個計算下來還倒賺10800元。”一位長租公寓房東表示，並不是她沒愛心、沒有同理心，減少一個月的租金還在能承受的範圍當中，但自己不想被公寓管理方套路和利用。
租客跟長租公寓談減租，長租公寓與房東談免租。“吃”中間“差價”以填營業虧損的行徑，的確令人髮指。為此房東與公寓管理方之間也產生了不少矛盾。
儘管人們相信大部分商業地產、長租品牌，還是能夠積極落實減租、減物業費，真正為租客減輕負擔，展現出企業應有的但當。但部分中小長租機構在舉國共克時艱的節骨眼下，還能打着“小算盤”，截留“差價”填虧損，的確是令人寒心。
春天總會到來，沒有邁不過去的坎。目前部分長租機構面臨經營上的難題，租客和房東也都能理解其中的難處。但是個別平台用“差價”緩解經營困境的舉措，無疑將房東的愛心、租客的信任消費殆盡，這樣的品牌以後還有翻盤的機會嗎？
